晋市政发〔2019〕11号

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关于进一步加快推进中心城区城中村
改造的若干意见
各县(市、区)人民政府、开发区管委会,市人民政府各委、办、局:
  为进一步加快推进中心城区城中村改造步伐,确保城中村改造规范、有序、快速推进,根据国家相关政策,结合中心城区城中村改造实际,提出本意见。
  一、总体要求
  全面贯彻市委七届六次全会暨经济工作会议精神,以改善居民住房条件作为出发点和落脚点,注重规划引导和政府主导,坚持把城中村改造与城市功能布局、基础设施建设、生态环境重建、产城融合相统一,按照新型城镇化发展和城市扩容提质要求,强化组织领导,完善政策措施,力争到2020年底,城中村改造取得显著成效,居民住房条件有效改善,基础设施和公共服务设施更加完善。
  二、实施方式
  城区、泽州县政府通过申请地方棚户区改造专项债券资金等方式筹措资金,主导实施中心城区范围内的城中村改造。同时,鼓励和引导社会资本合作主体参与城中村改造。
  三、基本原则
  (一)坚持政府主导与市场化运作相结合。城中村改造政策性强、公益性强,既要发挥政府在征收拆迁、补偿安置、规划编制、投融资、土地运作等方面的主导和引领作用,又要发挥市场配置资源的决定性作用,多渠道筹措改造资金,提高社会资本参与城中村改造工作的积极性。
  (二)坚持新盘启动与旧盘清理相结合。城区、泽州县政府要重视谋划新项目,更要突出盘活老项目,允许新老项目抱团取暖,确保在新一轮项目推进中逐步消化问题楼盘,对批复后三年以上仍未开工或开工后进展缓慢的城中村改造项目,推动原开发商有序退出。
  (三)坚持村域改造与片区更新相结合。城中村改造按照先易后难、突出重点的思路,抓住棚改支持政策窗口期,结合中心城区发展规划,成熟一个、实施一个。同时,要以城市路网、街区为界连片规划,整体设计,推进片区化、单元化改造,杜绝碎片化改造和零星开发。
  (四)坚持居民自愿和依法改造相结合。城中村改造涉及利益错综复杂,必须充分尊重村(社区)和村民(居民)意愿,95%以上家庭同意改造方可实施改造。改造过程必须严格程序、明确标准、透明化运作,依法依规实施改造,使城中村改造经得起历史和人民的检验。
  (五)坚持项目平衡和区域平衡相结合。城区、泽州县政府要依法依规控制改造成本,科学规划城中村改造用地,推进产业发展,努力实现改造资金收支平衡。无法平衡的项目,可以在区域内实现平衡。
  (六)坚持开发建设与生态立市相结合。城中村改造要在符合城市总体规划和土地利用方案的前提下,科学规划、合理布局,贯彻城市功能修补、生态修复和文化颐养新理念,实现高质量产业开发、高品位生态环境、现代化城市建设统筹考虑,实现居住条件有改善、长远生计有保障、城市发展有载体。
  四、主要措施
  (一)鼓励社会资本合作方参与城中村改造。鼓励和引导社会资本合作主体通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。社会资本合作主体要按照改造成本缴纳拆迁安置资金,实行专户管理,用于征地拆迁、过渡安置费及项目有关后续费用的支出。改造成本由城区、泽州县政府委托第三方机构确定,成本测算范围限定在政府应承担的征地拆迁以及安置房筹集、安置区域内基础设施、公共服务设施等方面。
  (二)完善集体土地上房屋拆迁补偿机制。中心城市范围内的城中村改造拆迁安置工作由城区、泽州县政府主导、村集体具体实施。完善宅基地上房屋拆迁安置的原则和标准,规范中心城区范围内集体土地房屋的拆迁工作。城中村改造项目实行预征收机制,满足“3个95%以上”的项目,方可正式启动改造工作,“3个95%以上”,即:同意改造率95%以上、拆迁方案同意率95%以上、拆迁协议预签约户数95%以上。城区、泽州县政府要加大城中村“双违”建筑的查处力度,凡违反规划的建筑,坚决予以拆除,保证城中村改造顺利实施。建立联动机制,理顺诉讼程序,坚决遏制漫天要价、恶意阻挠拆迁和公职人员影响项目推进的行为。
  (三)加快已批城中村改造项目清理。城区、泽州县政府要采取有效措施,加快推进已批准实施城中村改造项目。改造进度较快的项目,重新约定安置房建设时限,确保安置房按时交付;改造进度缓慢的,现有社会资金合作主体需要按照未实施内容的费用缴纳拆迁安置资金,并重新约定整村拆除、安置房建设等工作内容的完成时限,确保按期完成改造工作。无法按重新签订合同履约或未足额缴纳征收安置资金的项目,由城区、泽州县政府主导实施清算,原社会资金合作主体退出。
  (四)加大土地供应支持力度。城中村改造项目用地(含安置住房建设用地、配套公建及基础设施建设用地、腾空开发用地)纳入年度土地收储和供应计划,优先安排。“村为主体”实施的城中村改造项目,回迁安置房建设用地供应由城区、泽州县政府负责审批,以划拨方式供应;以划拨方式供应的回迁安置用地范围内的商业等用房,需向社会出售的,要按规定要求留足社区综合服务面积后,方可按市场价办理有偿使用手续,以后不得再申请社区服务用房等。“村为主体”实施城中村改造项目的平衡用地以公开出让方式供地。新批城中村改造项目履行“3个95%以上”规定,城区、泽州县政府给予信访稳定风险承诺和拆迁时限承诺后,即可办理安置用地供应手续。
  (五)合理确定改造开发强度。规划和自然资源部门要按照“政府让利于民、社会资本合作主体降低利润”的原则,根据现状条件、补偿标准、控规要求等核算城中村改造项目投资成本和收益情况,科学确定城中村改造项目的开发强度等规划条件。涉及配套养老设施、科教文卫设施的,还应明确配建的设施种类、比例、面积、设施条件,以及建成后交付政府或政府收购的条件等要求,作为土地供应的条件。坚决避免高强度、高密度开发建设,努力打造舒适宜居的居住环境,把发展的空间、建设的空间、创造的空间留在当前、留给后人。
  (六)加大财政资金支持力度。城区、泽州县政府要切实加大争取棚户区改造专项债券资金力度。城中村改造项目纳入国家棚户区改造计划,争取中央、省棚改财政补助资金。城中村改造项目经营性建设用地配建的公共租赁住房,可单独申请中央、省财政补助资金。城中村改造用地的出让收入计提相关资(基)金后,由城区、泽州县政府安排使用,优先用于城中村改造。
  (七)保证社会资本合作方利益。对社会资本合作主体参与实施的城中村改造项目,规划和自然资源部门按照不低于棚改项目安置费用、拆迁费用、回迁安置住房建安成本、征地成本和国家规定应计提资金费用等几项之和的原则核定征收拆迁成本,并委托第三方机构对出让土地价值进行评估,将征收拆迁成本和土地评估价值一并报批,确定出让起始价和底价。土地招拍挂结束后,如社会资本合作主体竞得土地,根据社会资本合作主体申请,可以申请拆迁安置资金支付;社会资本合作主体未竞得土地,城区、泽州县政府将社会资本合作主体缴纳的拆迁安置资金全额返还,并按基准利率支付资金使用期间的利息。同时,按宗地出让溢价净收益的一定比例给予社会资本合作主体补偿,城区、泽州县政府安排财政部门从土地出让金中列支。
  (八)落实开工审批承诺制。城中村改造项目的回迁安置房建设实行审批承诺制。城中村改造项目回迁安置用地完成房屋拆迁和立项手续后,依项目建设单位申请,出具完成前期手续期限承诺后,行政审批部门出具预开工通知书,相关部门具此办理通水、通电、通路、污水接入、垃圾准运等手续,先期实施三通一平、土方清运整理、地质勘探、采空区治理等工作;回迁安置房施工图审查合格,建设单位出具规划方案不再调整承诺后,即可办理招标(或施工企业备案)手续,确定施工企业后即可开工建设,相关部门进场履行质量、安全监督程序。
  (九)完善配套基础设施建设。棚户区(城中村)改造安置住房小区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、物业服务等基础设施和教育、医疗卫生等公共服务设施,可以单独办理立项手续,申请中央预算内投资补助资金。新启动棚户区(城中村)改造安置住房配套设施,由住建部门牵头,与安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
  (十)加快解决历史遗留问题。2018年底前开工建设的城中村改造项目,经规划和自然资源部门认定,改造用地范围内的建筑符合法定条件的,予以补办相关手续,其中:安置房可免于处罚(或从轻处罚),按相关规定给予补办相关手续;商品房依照相关规定予以处罚后补办相关手续。不符合规划条件的,按照“一例一议”原则,能够拆除的违章建筑、存在消防等安全隐患的违章建筑坚决予以拆除,不能够拆除的进行整改调整、从重处罚后,给予补办相关手续。本意见下发后仍违规建设的城中村改造项目,从重处罚,坚决遏制违规增量。对历史原因形成的安置房对外销售、商品房回迁安置问题,由村(社区)、开发商提出置换申请,明确置换房源,城区、泽州县政府批准,市规划和自然资源局按“多不退少要补”原则办理土地出让金补缴清算手续,结清土地出让金后办理不动产登记手续。理顺划拨上建设回迁安置房办理不动产权登记手续通道。
  五、工作机制
  (一)加强组织领导。棚户区(城中村)改造是复杂的系统工程,市、县两级既要协作配合又要各负其责,市级主要负责棚改的制度设计、规划管控、土地运作等方面的决策和协调;县级是棚改项目的实施主体,重点抓好征收拆迁、补偿安置和项目推动等方面工作。2019亚洲杯怎么买球成立棚户区(城中村)改造指挥部,统筹协调推进中心城区棚户区(城中村)改造工作,市长任指挥长,分管副市长任副指挥长,城区、泽州县政府和2019亚洲杯怎么买球相关职能部门主要负责人为成员。从住建、规划和自然资源、财政、城市管理等部门抽调人员,组建市级棚户区(城中村)改造办公室,2019亚洲杯怎么买球分管秘书长兼办公室主任,下设政策法规、联审联批、督导考核、效能监察等工作机构。城区、泽州县政府成立棚户区(城中村)工作组,负责中心城区棚户区(城中村)改造项目实施工作,由城改、住建、自然资源、财政、司法、公安、审计、办事处(镇政府)等部门组成,下设资金筹措、招商引资、项目清算等工作小组。
  (二)明确责任清单。市规划和自然资源局负责出具改造项目规划条件,确定改造地块的范围和用地边界,指导编制项目规划方案,制定改造项目地块出让方案(在出让条件中应明确对潜在竞拍人的资质准入条件,保障改造项目顺利实施),按计划完成土地供应,做好城改用地区域平衡调剂供应工作。市住建局要按照项目审批承诺制要求,提前安排招投标工作,对完成招标项目提前介入跟进质量、安全监管工作。市财政局负责指导城区、泽州县投融资、项目清算,确定土地出让金计提清单,并对征收补偿资金的拨付、使用情况进行监管。指挥部各成员单位要结合自身职责创新工作,着力破解改造项目推进瓶颈问题,全力服务(支持)城中村改造工作,切实让百姓早日住上安全、舒适、高质量的住房。
  (三)落实监管要求。城区、泽州县政府要落实整村拆除监管机制要求,旧村拆除原则上一次性整村拆除,规模较大的可分两期拆完。城中村改造用地安置用地、经营性用地分批供应,安置房用地未供应,经营性用地不得出让。建立城中村改造项目开发商的择优录取机制,严把开发企业市场准入关。建立参与城中村改造企业信用评估机制,定期对合同履约情况、开发进度、项目品质、工程质量、交付使用和社会稳定等方面开展评估。完善曝光机制,将开发和销售环节有严重违法违规行为的企业列入重点监控对象,情节严重的,给予竞买土地限制和资质降级、注销等处理。
  (四)加大舆论宣传。宣传部门要组织电视、报纸、网络等各新闻媒体,大力宣传城中村改造的重大意义、优惠政策和实施办法,充分调动城中村居民理解、支持参与城中村改造工作的积极性。
  (五)强化督导检查。2019亚洲杯怎么买球将城中村改造工作纳入政府目标管理责任考核。市棚户区(城中村)改造办公室要准确掌握工作动态,及时协调各项工作有序推进,督促各责任单位按期完成目标任务。
  本意见自下发之日起施行,本市过去有关城中村改造的政策规定与本意见不一致的,按本意见执行。
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2019年6月26日